入居者がいるままでも売れるの？｜結論：売れます。ただし“売り方”と“買主層”が変わります
「賃貸中の物件を売りたいけど…」
✅ 入居者がいるままでも売れる？
✅ 退去してもらわないと無理？
✅ 価格は下がる？時間がかかる？
こういう不安、すごく多いです。
結論から言うと…
✅ 入居者がいるままでも売却できます。
この売り方を一般的に「オーナーチェンジ物件」と呼びます。
ただし、空室の物件とは違って
買ってくれる人が“投資目的の買主”中心になるため、売却の考え方が変わります。
この記事では、入居者がいるまま売れる理由と、メリット・デメリット、失敗しない手順を分かりやすく解説します。
入居者がいるまま売る＝オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、
✅ 入居者が住んでいる状態のまま
✅ 賃貸契約ごと買主に引き継ぐ
売却方法のことです。
つまり買主は、購入した瞬間から
-
家賃収入が入る
-
賃貸経営がスタートする
という形になります。
入居者がいるままでも売れる理由
理由はシンプルで、買主は
✅ 住むために買う人
ではなく
✅ 収益目的（投資）で買う人
だからです。
特に投資家からすると、
-
空室リスクがない
-
購入後すぐ家賃が入る
というのは魅力になります。
入居者がいるまま売るメリット
✅ 1）家賃収入を得ながら売却できる
売却活動中も家賃収入が入るので、
固定費の負担が軽くなりやすいです。
✅ 2）退去交渉がいらない（揉めにくい）
入居者に「出てください」と言う必要がないので
人間関係のトラブルが起こりにくいです。
✅ 3）投資家にとって魅力がある
すでに入居者がいると買主側は
✅ 利回りを計算しやすい
✅ 運用イメージがしやすい
ので、条件が良ければ売れやすい場合もあります。
入居者がいるまま売るデメリット（ここが大事）
❌ 1）買主が“投資家”に限られやすい
自分が住む目的の買主は買えないので
市場が狭くなる傾向があります。
❌ 2）内覧が難しい（中が見れない場合も）
入居者が生活しているため、
-
内覧ができない
-
写真が撮りづらい
-
部屋の状態が分かりづらい
ことがあります。
買主は「中が見れないのが不安」になりやすいです。
❌ 3）空室より高値になりにくい場合がある
オーナーチェンジは “投資商品” なので
✅ 家賃
✅ 利回り
✅ 入居者の契約条件
で価格が決まりやすく、
「自分で住める物件（空室）」より
高くなりにくいケースがあります。
❌ 4）賃貸借契約の条件で売りづらくなることがある
例えば、
-
家賃が相場より安い
-
契約内容が特殊
-
滞納がある
-
修繕が多い
などは、買主の警戒ポイントになります。
「入居者あり」と「空室」で売り方はこう変わる
✅ 入居者あり（オーナーチェンジ）
-
買主：投資家中心
-
価格基準：利回り重視
-
内覧：難しいことがある
-
売却のコツ：資料と数字の説得力
✅ 空室で売却
-
買主：実需（住む人）＋投資家
-
価格基準：住みたい人の感覚も入る
-
内覧：しやすい
-
売却のコツ：見せ方・立地の魅力
入居者がいるまま売るときに必要な準備（チェックリスト）
オーナーチェンジ物件をスムーズに売るために、これを揃えると強いです。
✅ 賃貸借契約書
✅ 家賃・共益費・入金状況
✅ 敷金の預かり状況
✅ 管理会社の内容・管理費
✅ 修繕履歴（あれば）
✅ 固定資産税の金額
✅ 入居開始日・更新状況
✅ 滞納有無（重要）
買主は「安心して運用できるか」を見ているので
情報が整っているほど売れやすくなります。
よくある質問（Q&A）
Q1. 入居者に売却を伝えないとダメ？
状況によりますが、売却そのものは進められます。
ただし内覧調整が必要なら協力が必要になります。
Q2. 入居者がいると値下げしないと売れない？
必ずではありません。
家賃・立地・利回り条件が良ければ、スムーズに売れることもあります。
Q3. 入居者が退去してから売った方が高い？
高く売れる可能性はありますが、
空室期間の家賃ゼロ＋固定費負担が出るため、トータルで損することもあります。
✅「高く売れる」ではなく
✅「手残りが増えるか」で判断が正解です。
まとめ｜入居者がいても売れる。ポイントは“投資家向けの売り方”
入居者がいるままでも売却は可能です。
ただしオーナーチェンジ物件になるため、
✅ 買主は投資家中心
✅ 利回りと契約条件が重要
✅ 資料を揃えるほど売れやすい
という特徴があります。
迷う場合は
-
そのまま売る
-
退去後に売る
-
買取も検討する
を比較して、手残りで判断するのが一番安心です。
不動産ナビ イエサテイ CTA（コピペOK）
入居者がいる物件は、相談先を間違えると売れにくくなることがあります。
まずは複数社に相談して「売り方」と「相場」を比較するのがおすすめです。
